Le marché immobilier marocain en 2024 a dévoilé des signaux contradictoires, oscillant entre une demande en plein essor et une offre qui s'effrite dangereusement, creusant davantage l’écart entre les attentes des acheteurs et les biens disponibles. Si cette dynamique témoigne d’un intérêt croissant pour l’acquisition de biens immobiliers, elle soulève également des questions cruciales sur la capacité du secteur à répondre efficacement à cette effervescence.

Avec une hausse de 15,46 % sur l’ensemble de l’année, la demande immobilière a montré des performances remarquables. Les appartements, segment privilégié des acquéreurs, ont vu leur demande bondir de 17,48 %, dépassant largement celle des villas, qui se limite à 10,54 %. Les mois de mai et août se sont révélés particulièrement dynamiques, atteignant des pics de 9,3 % et 9,4 % respectivement. Cette saisonnalité, bien ancrée dans le comportement des acheteurs, reflète un marché sensible aux fluctuations économiques et sociales.

La location a également connu un regain d’intérêt, notamment dans des villes comme Tanger (+20 % pour les appartements) ou Marrakech (+22 % pour les villas), malgré une baisse notable à Casablanca (-9 %). Cette tendance démontre que, face à la difficulté d’acquisition, certains ménages se tournent vers des solutions locatives, témoignant d’un réajustement des priorités.

L’offre immobilière, quant à elle, accuse un repli marqué, notamment dans le segment des appartements, avec une chute de 10,46 %. Casablanca et Rabat, moteurs traditionnels du marché, enregistrent des baisses respectives de 22 % et 16 %. Cette contraction s’étend également aux villas, où Rabat affiche une baisse de 18 %, suivie par Casablanca (-7 %). Dans un marché où l’offre ne parvient pas à suivre la demande, les prix connaissent une envolée qui fragilise encore plus les acquéreurs.

En 2024, le prix moyen national des appartements a atteint 12 340 DH/m², avec des disparités notables selon les villes. Rabat et Casablanca dominent le classement avec des prix respectifs de 18 180 DH/m² et 14 310 DH/m². De même, les villas affichent un prix moyen de 13 980 DH/m², atteignant 19 410 DH/m² à Casablanca. Ces hausses, couplées à une offre limitée, posent la question de l’accessibilité pour la classe moyenne, moteur clé du marché.

Une demande étrangère en croissance : un levier ou un défi ?

L’intérêt des acquéreurs étrangers s’intensifie, avec la France en tête (53 % pour les appartements). Ce phénomène, s’il confirme l’attractivité du Maroc, risque d’accentuer la pression sur les prix et de marginaliser les acheteurs locaux. Les pays européens, comme la Belgique ou les Pays-Bas, suivent cette tendance, renforçant la présence d’investisseurs internationaux sur le marché.

Le contraste entre la hausse de la demande et la baisse de l’offre appelle à une réflexion profonde sur les politiques publiques. Comment stimuler la production de logements pour équilibrer le marché ? Quels outils financiers pourraient rendre ces biens accessibles ? Sans une intervention rapide et structurée, le risque de voir les prix continuer leur ascension semble inévitable.