PLF 2021 : l’immobilier, un secteur abandonné… par le Gouvernement

19 novembre 2020 à 08h13 - 381 vues

La persistance de la crise du secteur de l’immobilier depuis plusieurs années s’explique certes par un contexte économique défavorable mais aussi par la timidité des mesures gouvernementales entreprises depuis 2012 pour sortir ce secteur de sa léthargie.

Il faut que l’on puisse répondre aux attentes des citoyens, de tous les citoyens (logement social, faible VIT, classe moyenne et rural) : disposer d’un logement à un prix accessible, disponible sur tout le territoire, de qualité et dans un environnement attractif.

Le secteur de l’immobilier souffre de maux structurels dus à une crise de confiance sur trois niveaux :

- Entre les acquéreurs et vendeurs

Un premier constat sur plusieurs régions du Royaume : l’inadéquation de l’offre de logements par rapport à la demande que ce soit en termes de produits ou de prix proposés. A ce titre, le volume des transactions immobilières a connu ces dernières années une tendance baissière en continu.
Les ménages qui souhaitent acheter un patrimoine qu’ils vont transmettre plus tard à leurs enfants doivent pouvoir le faire mais dans la limite de leurs capacités financières tout en répondant à leurs attentes surtout au niveau de la qualité du bâti.
Les promoteurs se doivent de vendre leur stock pour continuer à produire et de ce fait, ils doivent s’adapter à la demande nouvelle.
En fait cette période de crise est aussi une heure de vérité : l’offre et la demande doivent se retrouver pour maintenir le cycle de production.
La multiplication des scandales immobiliers liés à des malversations financières, des escroqueries ou à des malfaçons ont largement entamés la confiance des marocains dans ce secteur.

- Entre les promoteurs et les entreprises du secteur de la construction.

Les délais de paiement dans le secteur constituent un indicateur assez parlant puisqu’ils dépassent les 180 jours. Ce sont essentiellement les TPME opérant dans le secteur de la construction qui souffrent de ces retards de paiement qui ont conduit nombre parmi elles à fermer boutique et licencier leurs employés.
Les industriels des matériaux de la construction souffrent eux aussi de cette problématique de délais de paiement mais aussi de la concurrence des matériaux de construction importés utilisés dans les projets immobiliers (sans pour autant que leur qualité soit meilleure que celle des produits locaux).

- Entre les opérateurs du secteur et le Gouvernement

Vu la situation du secteur, le Gouvernement par le biais du Ministère de tutelle nous annonce depuis un certain temps la mise en place d’un plan de relance. Ce plan tarde à voir le jour malgré plusieurs annonces faites sur l’imminence de sa présentation à l’opinion publique nationale.
Pourquoi ce retard ? Pourtant l’AEI a présenté ses propositions dès Mai 2019 pour la relance du secteur en abordant tous les aspects (offre, demande, foncier, règlementation, normes d’urbanisme, opérateurs). De nombreuses réunions et séminaires ont été organisés par le ministère de tutelle pour réfléchir sur cette relance du secteur de l’habitat.
Pourtant, toujours rien de concret de la part du Gouvernement sur cet aspect. L’absence de vision globale sur l’avenir du secteur laisse à penser que ce secteur est abandonné…. par le Gouvernement et renforce ainsi la méfiance des opérateurs du secteur.

La pandémie de la COVID-19 a été un facteur aggravant des maux du secteur en mettant en exergue ses fragilités et ses incertitudes.

En effet, les conséquences de la Covid-19 ont été impitoyables pour le secteur avec plus de 90% des chantiers et des entreprises sous-traitantes en arrêt d’activité. Les transactions immobilières elles aussi étaient à l’arrêt du fait entre autres de la fermeture des études notariales.

L’AEI dans un communiqué le 1er Mai 2020 a appelé le gouvernement à adopter des mesures d’urgence pour sauvegarder le secteur de l’immobilier jusqu’à fin Décembre 2021.


Ce plan intitulé « Tous solidaires pour sauver les emplois du secteur de l’immobilier » repose sur des mesures :

- visant à la relance de la demande

Les promoteurs immobiliers étaient incités à concéder volontairement des baisses sur les prix de vente de leurs logements d’au moins 10% notamment pour le logement social et celui de la classe moyenne.

L’Etat devait proposer des mesures incitatives transitoires (jusqu’à fin 2021) basées sur la réduction des droits d’enregistrement et ceux de la conservation foncière, une suspension de l’application du référentiel des prix dans le secteur de l’immobilier et l’exonération de la TVA sur les intérêts bancaires des crédits logements destinés aux acquéreurs de logements sociaux
Les banques devaient s’engager plus dans le financement des acquéreurs en pratiquant des taux d’intérêt plus adaptés aux capacités de leurs clients, en adoptant plus de souplesse et de célérité dans le traitement des dossiers de financement des acquéreurs et en s’investissant davantage dans le financement du logement social et notamment du Fogarim.

- visant à la relance de l’activité de l’industrie de la construction

Il faut d’abord assurer la sécurité sanitaire dans les chantiers de construction pour pouvoir relancer l’activité dans de bonnes conditions.

La fluidification de toutes les procédures administratives va permettre de relancer la production. Il a été proposé la mise en place d’une instance de recours au niveau central au sein du ministère de tutelle pour répondre à toutes les éventuelles réclamations et requêtes des opérateurs.

La relance de l’activité passe aussi par la mise en place d’outils destinés à améliorer la trésorerie des entreprises de construction et de promotion tout en leur proposant aussi des mesures pour alléger leur endettement.

Le renforcement de la commande publique dans le secteur immobilier par l’Etat (en mettant en avant la préférence nationale et en consacrant une part non négligeable aux TPE) va aussi dans le sens de relancer cette activité.

- visant à dynamiser le segment du logement social et économique

Il a été proposé de prolonger de 12 mois les conventions de logement social qui arrivent à expiration en 2020 et de libérer la commercialisation des logements à faible VIT de 140.000 dirhams (au lieu de maintenir l’obligation actuelle de passer par une liste d’acquéreurs potentiels décidée par les autorités publiques)

L’impact de la mise en place de ces mesures d’urgence devait permettre de minimiser les dégâts en redonnant confiance aux acquéreurs (qui auraient vu le coût de leur opération d’acquisition d’un logement globalement diminuer), aux promoteurs (qui avec une véritable dématérialisation des procédures allaient générer un flux d’activité supplémentaire et donc plus d’impôts versés dans les caisses de l’Etat) et à l’ensemble des autres opérateurs tout en préservant au maximum les emplois au niveau du secteur.

C’est dans ce contexte que tous les professionnels du secteur de l’immobilier avaient fondé de grands espoirs dans ce qui allait être proposé par le Gouvernement au niveau de la loi de finances rectificative 2020 pour répondre à leurs nombreuses doléances au vu du contexte difficile né des conséquences de la Covid 19.

La réaction du Gouvernement à travers la loi de finances rectificative 2020 a été tout à fait timide car elle s’est limitée à proposer dans la première mouture la mise en place d’un abattement de 50% des droits d’enregistrement uniquement en cas d’acquisition de logements construits pour une valeur maximale de 1 million de dirhams. Une deuxième mesure a été aussi proposée qui vise à l’extension du délai de livraison pour le logement social de six mois pour les conventions dont l’échéance de cinq ans arrive son terme entre le 20 Mars 2020 et le 31 Décembre 2020.

C’est finalement l’action du Parlement avec ses deux chambres qui a permis d’améliorer sensiblement ces mesures avec l’introduction d’amendements visant l’exonération totale des droits d’enregistrement au profit des acquéreurs des logements sociaux à 140.000 dirhams et à 250.000 dirhams et la réduction des droits d’enregistrement à hauteur de 50% pour les locaux et terrains destinés à usage d’habitation à condition que le prix total ne dépasse pas 2.5 millions de dirhams( au lieu de un million initialement proposé par le Gouvernement).

D’un autre côté, il y a eu extension du délai à un an au lieu de six mois pour les promoteurs immobiliers qui ont conclu des conventions pour le logement social et qui ont eu l’autorisation de construire avant le début de l’état d’urgence sanitaire.

Le Gouvernement a aussi répondu à une des recommandations de l’AEI en procédant à la suspension temporaire de l’application du référentiel des prix de l’immobilier. Le Comité de Veille Economique a lui mis en place un crédit spécifique pour aider les promoteurs immobiliers à surmonter cette crise et à relancer leur activité «Damane relance promotion immobilière ».
Une des conséquences de l’instauration de l’exonération totale/partielle des droits d’enregistrement est que plus de25 000 opérations d’acquisition ont été traitées entre Août et Octobre 2020 au niveau des impôts. Il faut cependant dire que nombre de ces opérations avaient été initié vers Mars 2020 et stoppé du fait de la Covid 19.

La présentation par le Gouvernement du projet de loi de finances 2021 accentue les craintes des opérateurs du secteur du fait de l’absence de mesures nouvelles à même de leur redonner confiance et qui laisse à penser que ce secteur est abandonné… par le Gouvernement

En effet, le ministère de l’habitat voit son budget réduit d’une manière drastique (au niveau du secteur de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme -47% du budget d’investissement et -9% du budget de fonctionnement alors qu’au niveau du secteur de l’habitat et de la politique de la ville -26% du budget d’investissement et -13% du budget de fonctionnement).

Le plan d’actions présenté par le ministère en charge de l’habitat pour l’année 2021 est axé sur trois grandes priorités :

- Une nouvelle génération des documents d’urbanisme
- Plus de digitalisation (portail national des documents d’urbanisme, urbanisme électronique et plateforme Rokhas)
- Plus de projets de loi règlementant le secteur (ouverture des nouvelles zones à l’urbanisation, simplification de la procédure de construction en milieu rural, organisation des opérations de construction, organisation de la profession d’agent immobilier et organisation de la profession de promoteur immobilier)

Certes, ces actions sont louables et ont déjà été relayé par l’AEI dans ses propositions dès Mai 2019 mais Rien sur les moyens d’agir sur la demande alors que les ménages vivent dans un contexte extrêmement difficile du fait des conséquences de la Covid 19.

Il a fallu encore une fois attendre l’intervention des représentants de la nation pour répondre partiellement à cette requête avec l’adoption de deux amendements :

1-la prorogation de la suppression et exonération partielle des droits d’enregistrement jusqu’à Juin 2021 avec augmentation de la limite à 4 millions de dirhams. (Pourquoi s’arrêter à fin Juin 2021 alors que logiquement vu qu’on présente une loi de finances annuelle on aurait pu proroger cette disposition à fin 2021 comme demandé par l’AEI ?)
2-les OPCI peuvent dorénavant opérer dans l’immobilier résidentiel et profiter des mêmes avantages fiscaux que les autres segments (cette mesure aura un impact sur les stocks d’invendus des promoteurs)

Rien sur une offre à destination de la classe moyenne qui non seulement souffre de la détérioration de son pouvoir d’achat à cause des conséquences de la COVID 19 mais qui ne trouve pas de produits de logement qui répondent à ses attentes. De ce fait, elle se retrouve à acquérir des logements dans les projets initialement prévus pour le logement social

Rien aussi sur l’avenir du dispositif du logement social qui arrive à son terme à la fin de cette année soit le 31 Décembre 2020.

La note de présentation du PLF 2021 fait référence à « une refonte du dispositif actuel du logement qui est en cours sur la base des conclusions de l’étude d’évaluation des aides au logement réalisée par la Banque Mondiale en partenariat avec le Ministère de l’Economie, des Finances et de la Réforme de l’Administration (soulignons au passage l’absence de référence au ministère de tutelle), lesquelles conclusions ont recommandé de réorienter tout appui futur au secteur vers une aide à la demande ».

Donc la décision de reconduire ou non le dispositif d’incitations fiscales, son remplacement par un nouvel arsenal sont des questions qui vont rester en suspens tout du moins pour l’année 2021.
Quid de la situation des petits promoteurs immobiliers qu’on a encouragés à investir dans les programmes conventionnés à 140.000 dirhams et qu’on abandonne subitement ?

Quid des centaines de milliers d’emplois qui travaillent dans ce secteur et dans le segment du logement social en particulier ? Quid des ménages à faible revenu et défavorisés qui ne vont plus trouver de logement qui puisse répondre à leurs capacités financières ?

Rappelons que la mise en place de ce dispositif a permis depuis sa mise en place de réduire drastiquement le déficit en logements au niveau du Royaume tout en ayant des retombées économiques et sociales indéniables sur la dernière décennie.

Les effets bénéfiques de la mise en place de ce dispositif ont concerné à la fois la dynamisation du secteur de l’habitat, la production de plusieurs centaines de milliers de logements (et donc autant de familles logées), la création d’emplois, l’émergence d’une nouvelle génération de promoteurs immobiliers et le renforcement du système bancaire

Cela étant, il faudrait à mon avis dresser un bilan du programme national du logement social (PNLS) avant de s’interroger sur la pertinence de ce dispositif.

Une analyse objective de ce programme nous amène à constater un bilan mitigé de ce programme avec :

- Un essoufflement du modèle initial du logement social à 250.000 dirhams
- Une répartition inéquitable des réalisations en logement social à 250.000 dirhams sur le territoire (45% sur la région Casa-Settat, 13% sur la région Tanger-Tétouan-Al Hoceima et 12% sur la région Rabat-Salé-Kénitra)
- La persistance d’une demande existante sur ce type de logement
- Un quasi abandon du modèle de logement à faible VIT
- Une politique non efficiente des programmes de lutte contre l’habitat insalubre
- Une réactivité insuffisante du système bancaire dans l’accompagnement du financement des ménages à faible revenu devant la faiblesse de l’épargne (seules deux banques financent ce type de logements. Dernièrement, nous avons eu échos que ces dernières, au vu de la montée des risques sur ce type de financement lèvent elles aussi le pied)

Rappelons ici les conclusions du rapport de la cour des comptes sur le logement social qui met en exergue les limites de ce dispositif du PNLS avec :

1. Manque d’efficacité et des dysfonctionnements des dispositifs de production du logement social

- La difficulté d’intégration urbaine des opérations de logement social (la multiplication des dérogations a eu pour conséquence une discontinuité spatiale et un manque d’harmonisation dans le processus d’urbanisation des villes et a provoqué des concentrations de groupements de projets souvent non desservis par les équipements et les moyens de transport et souvent éloignés des bassins d’emplois)
- La promotion du logement social dans des villes nouvelles ou des nouveaux centres urbains dont le choix de la situation géographique n’a pas été dictée par leur vocation économique mais plutôt par les opportunités foncières qu’ils présentent
- La non prise en compte de certaines dispositions urbanistiques
- Des prescriptions architecturales insuffisantes et inappliquées
- Des prescriptions techniques imprécises

2. Manque de pertinence et absence de cohérence des dispositifs de production du logement social

- Les dispositifs de 250.000 dirhams et de 140.000 dirhams peinent à coexister (ce dernier a été délaissé par les promoteurs immobiliers)
- Un déphasage entre les objectifs et besoins et une modulation inadaptée des incitations fiscales (l’essentiel des efforts d’encouragement de la production de logement social devait être consacré au segment des 140.000 dirhams, là où le besoin est avéré)
- Une absence des mécanismes de régulation de l’offre en logement social (cela a conduit à des déséquilibres spatiaux quant à la production de logement social du fait de l’absence de mécanismes de régulation de conventionnement inter-dispositifs et inter-régions)
- Une insuffisance des mesures de ciblage et d’attribution (l’unique critère étant le fait de ne pas être propriétaire de logement alors que les critères d’éligibilité auraient dû être verrouillé afin de cibler les ménages à revenus faibles et irréguliers)
- Des franges de la population (ceux dont les revenus sont inférieurs à 2.000 dirhams par mois) exclues du champ du logement social

Au vu de ce constat, quelles sont les perspectives du logement social ?

Rappelons ici la proposition faite par l’AEI en Mai 2019 dans le cadre de son document sur la relance de la croissance marocaine par l’habitat, d’avoir un nouveau concept des conventions pour le logement social post 2020 qui se baserait sur une approche régionale axée sur l’existence d’une demande potentielle aux côtés de la définition d’objectifs de création d’emplois et de recours aux entreprises de construction locales et aux matériaux de construction locaux.

En effet, il faut repenser tout le dispositif du logement social en :

- Remodelant le modèle actuel au-delà de 2020 tout en limitant l’espace géographique aux régions où un BESOIN RÉEL EN LOGEMENT SOCIAL EXISTE (identifié par ville et par région en étroite concertation avec les autorités locales et exprimé en besoins quantitatifs par région dans un délai déterminé).Les opérateurs soumissionneraient par appel d’offres sur la base d’un cahier des charges ou seraient déterminés des objectifs de création d’emplois, de recours aux entreprises locales et d’utilisation de matériaux locaux et un cahier des charges type pour le logement social.
Les conventions pour le logement à faible VIT (valeur immobilière totale) à 140.000 dirhams doivent être repensées en étant plus flexibles au niveau de la commercialisation des biens produits et il faut revoir le process de récupération de la TVA.
- Instaurant un système d’aides directes aux acquéreurs pour les projets de logement (qui répondraient au cahier de charges type pour le logement social) qui se trouvent en dehors du champ des conventions définies ci-dessus
- Supprimant le système des dérogations
- Instaurant la mixité sociale comme règle dans le montage des programmes d’habitat
- Instituant un label qualité pour le logement social (exigence de qualité et de durabilité dans la construction) au-delà du certificat de conformité délivré par le MHUATPV.
- Inventant un nouveau concept de logement social (ex : superficie comprise entre 50 et 100 m² à 5.000 dirhams le m²)
- Incitant les banques à s’investir davantage dans le financement du logement social aux acquéreurs (repenser la formule de garantie de CCG, implication des autorités publiques dans les campagnes de recouvrement des impayés, implication de l’ensemble des banques dans le financement des acquéreurs de ce type de logement, taux d’intérêt pour ce type de prêts revus à la baisse mais avec l’exonération de la TVA sur les intérêts de ce type de crédits)
- Assouplissant les conditions d’accès au logement social en cas de mobilité géographique

L’absence de décision du Gouvernement par rapport à la reconduction ou pas des incitations fiscales relatives au logement social qui arrivent à échéance le 31 Décembre 2020 est une confirmation en soi de la non reconduction de ces fameuses incitations malgré tout ce qui vient d’être dit.
Attention aux conséquences de l’arrêt global et brutal sur les emplois dans le secteur et sur le ralentissement inéluctable de la production de ce type de logements qui répond à une demande existante (le déficit en logement n’est pas encore résorbé) au sein des populations à faible revenu. Cette situation laisse elle-aussi augurer que le secteur de l’immobilier est abandonné… par le Gouvernement.

Devant cette situation qui peut paraître inquiétante quant au futur du secteur de l’immobilier, que faire ?

Il faut travailler dans une logique d’éco-système du secteur de l’immobilier qui recèle un puissant catalyseur de compétences nationales(artisans, architectes, ingénieurs topographes, géomètres, bureaux d’études et laboratoires de contrôle, industriels des matériaux de construction, entreprises de construction, courtiers et agents immobiliers, promoteurs grands, moyens et surtout les petits..) avec des objectifs de :

- Renforcer notre souveraineté

Il faut limiter au maximum les importations des matériaux de construction, recourir à la préférence nationale dans le choix des entreprises et des prestataires d’étude et de conception et consommer marocain, s’approvisionner auprès des usines locales.

- Disposer d’une gouvernance intégrée et efficiente (avec un arsenal juridique approprié)

Le ministère de tutelle se doit de poursuivre la généralisation des procédures dématérialisées des services de l’administration publique en relation avec l’investisseur (autorisation de construire, permis d’habiter, autorisation de lotir, de démolir, permis modificatif…) tout en suivant l’efficacité et l’efficience de leur mise en œuvre. L’exemple de la plateforme Rokhas est édifiant dans la mesure où cette initiative très appréciable suscite nombre de mécontentements auprès de ses utilisateurs.

Il faut qu’un outil de recours au sein du MHUATPV puisse exister pour répondre aux réclamations et requêtes des opérateurs du secteur.

Le ministère doit revoir tout l’arsenal juridique concernant le secteur de concert avec tous les opérateurs du secteur. On ne peut proposer des lois encadrant le secteur sans concertation avec tous les opérateurs. L’échec de certaines expériences récentes dont la loi sur la VEFA est à cet égard criant

- Structurer les opérateurs du secteur

La professionnalisation des opérateurs du secteur devient une impérieuse nécessité. Elle passe par l’institution du statut du promoteur, la règlementation de certains métiers (contrôle technique, sécurité), la structuration de l’auto-construction et de la sous-traitance et la réhabilitation et l’encadrement des coopératives et amicales d’habitation.

Une attention particulière devrait être donnée aux petits promoteurs immobiliers qui pourront s’adapter facilement à la nouvelle réalité du secteur.

Le Maroc se doit de devenir une plateforme d’offshoring dans le secteur de l’immobilier en le positionnant dans une logique PROPTECH : BIM, OFF SITE…. C’est dans le digital que s’inscrit l’avenir du secteur.

- Stimuler la demande

Il faut repenser l’offre de logements à destination de la classe moyenne, du logement social et du monde rural en adéquation avec les nouvelles attentes ces populations (notamment en termes de prestations, d’équipements et d’espaces verts) et leurs capacités financières individuelles

L’action de l’Etat est d’agir sur les éléments qui permettent de faciliter l’accès au logement en se focalisant sur les populations démunies et défavorisées
Les banques doivent jouer un rôle plus proactif avec des offres innovantes à des tarifs attractifs tout en se prémunissant contre les risques (surtout quand on sait la part des crédits immobiliers dans leurs concours globaux)

- Préserver voire créer plus de valeur ajoutée et d’emplois dans le secteur

Seul le regroupement de toutes les compétences avec une VISION CLAIRE ET PRECISE du futur que nous escomptons pour ce secteur permettra de relancer réellement et efficacement ce secteur qui rappelons-le est un des moteurs essentiels de la croissance de notre pays.

Al-amine NEJJAR
Vice-Président de l’Alliance des Economistes Istiqlaliens

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